p小产权房扶正

签约指南 2020.02.21

小产权房扶正?呵呵,娘娘笑了

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12月23日提请十三届全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

这意味这集体经营性建设用地或可直接入市,那小产权房能被”扶正“入市吗?

产权房vs小产权房

所谓产权房,是指产权人对房屋拥有所有权,这种拥有是绝对的拥有,排他的拥有,独占的拥有,你的权益可以得到完全的保障,房屋所有权证和土地使用权证双证齐全,可以放心的躺在法律赋予你的权利上睡大觉的房。

而小产权房确实不是法律概念。前面多了个“小”字,给人一种爹不疼,娘不爱,隐隐晦晦恍恍惚惚不合法的感觉。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

说白了,压根没有真正的产权。没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。产权证也不是真正合法有效的产权证。不仅权益得不到法律的认可保护,还容易滋生各类矛盾纠纷。

市场上存在三种类型的小产权房:

第一类:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房

p小产权房扶正

第三类:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

近年来,国家有关部门反复申明,建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护,对违法建设、销售“小产权房”问题要坚决遏制。

2018年6月自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。

提出不得长期搁置历史遗留问题、严查违法违规办理不动产登记,自然资源部还特别强调,要防止“小产权房”通过不动产登记合法化。

2018年8月22日自然资源部公开通报14起“大棚房”违法占地案件。

尽管国家三令五申坚决封杀,但全国范围内依旧势头不减,由于开发小产权房利润空间巨大,集体经济组织甚至乐于与资本结合开发变相“小产权房”,譬如占用耕地建设“农家乐”“生态园”“采摘园”等。

这代人最怕的就是城市住宅买不起,租房押一付三,廉租房申请不够条件。。。于是小产权房低廉的价格优势使得其在夹缝中生存,“大庇天下寒士俱欢颜”也颇具讽刺意味。

国家土地征收给农民的钱又不多,而小产权房不用交土地使用权出让金,由村集体牵头开发,也省去了开发商在中间赚差价;而建筑商就是当地农民,看起来也是为了丰衣足食,自己动手先。农民集体卖小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿款,当然就有为了利益而钻法律空子的风险。开发商、集体经济组织违法违规成本低再加上相关部门监管不力,也造成了小产权房屡禁不止。

本次土地制度改革是否意味着小产权房是否能“扶正”?

我们再把修正案提议字斟句酌一遍:

土地管理法修正案草案明确指出土地规划和用途属性必须为工业、商业等经营性用途,仅对非住宅类经营性土地有影响,对住宅类经营性建设用地没有直接影响。小产权房本身也是违法的,即便存在各类出租的经营概念,也谈不上合法经营,所以没有机会“转正”。小产权房不符合法治国家的精神,支持小产权房“扶正”就是在鼓励违法。违法建设、销售“小产权房”,不符合土地用途管制制度,危害性极大,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

“扶正”小产权房入市,无异于鼓励违法犯罪行为合法化。洗白都洗白不了,扶正更是不可能扶正的。

(CCTV对北京京坤律师事务所专题报道)

end

作者:张凯娅

:方倩

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